W systemie rat równych kredytobiorca co miesiąc powinien spłacać ratę o takiej samej wysokości. Oczywiście jest to tylko teoria, gdyż oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zmienne, wskutek czego i wysokość rat ulega pewnym wahaniom. Niemniej gdyby oprocentowanie przez cały okres spłaty było stałej, faktycznie kredytobiorca regulowałby, zgodnie z nazwą, równe raty. Należy także wiedzieć, że zdecydowaną większość początkowych rat równych stanowią odsetki (nawet ponad 80 proc.), a kapitał kredytu tylko niewielką resztę. Jednak z każdą kolejną ratą udział spłacanego kapitału jest coraz większy.
Inaczej jest w przypadku rat malejących. Tutaj część kapitałowa jest stale taka sama. Po prostu, kwota kredytu została sprawiedliwe podzielona na każdy miesiąc spłaty. Ratę dopełniają oczywiście odsetki – z każdym miesiącem coraz niższe. Stąd i nazwa systemu – raty malejące.
Na początku okresu spłaty raty malejące są dużo wyższe od równych. Z tego powodu więcej osób wybiera te drugie – niższa rata oznacza bowiem po prostu mniejsze obciążenie budżetu domowego, a tym samym wyższą zdolność kredytową. Dlatego osoby decydujące się na raty równe mają największy wybór kredytów hipotecznych. Z drugiej strony, z każdym miesiącem ten rozstrzał między wysokością raty równej i malejącej zmniejsza się, by już po ok. 40 proc. okresu spłaty zrównać się. Potem oczywiście to rata malejąca jest niższa.
Raty malejące są dużo atrakcyjniejsze od rat równych pod względem finansowym. Różnice pomiędzy łączną sumą odsetek, które odda się bankowi w ramach każdej z formuł. Porównajmy 2 kredyty na 300 tys. zł na 15 lat, oprocentowanych na poziomie 6 proc. w skali roku. W przypadku rat równych łącznie, poza kapitałem kredytu, zapłaci się bankowi ponad 155,5 tys. zł. Wybierając raty malejące, bank pobierze o 20 tys. zł mniej odsetek. Dla kredytu na 30 lat ta różnica jest jeszcze wyższa, i sięga niemal 80 tys. zł!
